Памятка покупателю квартиры на первичном рынке

Памятка покупателю квартиры на первичном рынке

В настоящее время первичный рынок привлекает покупателей возможностью приобретения квартиры в новом доме с вновь созданным техническим оснащением. По желанию возможно выбрать район для проживания. Многих привлекает возможность проживания в доме, где соседи не докучают нерадивостью или более того пьяными дебошами. В таких домах предполагается установка домофонов, работа консьержа, поэтому будущие собственники квартир уверены в порядке на лесничных клетках и безопасности своих детей. Участникам долевого строительства в ряде случае предоставляется возможность изменить планировку , произвести отделку на свой вкус. Техническим обслуживанием новых домов занимается, как правило, вновь созданное товарищество собственников жилья, сотрудники которого приветливы, не допустят к Вам пьяного сантехника и постараются в предельно короткие сроки исполнить Ваши заявки. Проектом может быть предусмотрено наличие гаражных мест и тогда Вам предоставляется возможность арендовать или купить такие места.

В то же время при приобретении жилья по договорам долевого участия в строительстве Вас могут ждать и разочарования. Оказывается, что изменение планировки влечет дополнительные расходы. Установка домофонов и приглашение консьержа на работу также предполагает увеличение расходов на содержание и отдельную оплату установки. Изменение планировки и проекта квартиры возможно только на определенной стадии строительства и по соглашению между застройщиком, подрядчиком и принимающим долевое участие в строительстве гражданином. Во вновь построенных жилых домах как правило создается товарищество собственников жилья для обслуживания и технического содержания дома. Товарищество собственников жилья может объединять собственников нескольких жилых домов, связанных одним земельным участком. В зависимости от того, как будет построена работа товарищества, с какими эксплуатационными организациями будут заключены договоры на техническое обслуживание дома и насколько товарищество собственников жилья заинтересовано в снижении себестоимости услуг будет складываться размер расходов за коммунальные услуги и техническое обслуживание.

Договор долевого участия в строительстве специально не регламентируется законодательством как, например, договор купли-продажи или аренды, которым посвящены отдельные главы Гражданского кодекса РФ. Поэтому отношения строительных фирм и приобретателей жилья оформляются различными видами договоров. При подготовке таких документов специалистами строительных фирм, естественно, учитываются интересы последних.

Приобретение квартиры по договору долевого участия в строительстве предполагает несколько значимых для инвестора (дольщика) этапов:

1 этап - заключение договора долевого участия в строительстве.

II этап - ведение сделки.

III этап - передача квартиры по акту приема-передачи.

IV этап - государственная регистрация права собственности.

I.

При заключении договора о долевом участии в строительстве следует иметь ввиду следующее.

В строительстве жилого дома могут принимать участие следующие лица:

1. застройщик,

2. подрядчики,

3. инвесторы (дольщики).

Все вышеназванные лица могут привлекать для участия в строительстве нового объекта недвижимости физических лиц. В зависимости от того с кем предполагается вступить в договорные отношения, заключение договора имеет ряд особенностей.

Заключение договора с застройщиком.

Застройщиком является лицо, которому предоставлен земельный участок для строительства в соответствии с распоряжением губернатора, решением инвестиционно-тендерной комиссии Администрации Санкт-Петербурга, инвестиционным договором с КУГИ СПб. Земельный участок предоставляется застройщику по договору аренды земельного участка. Застройщик одновременно может выступать в строительстве подрядчиком и инвестором или привлекать строительную организацию по договору строительного подряда, иные организации для инвестирования в строительство.

При заключении договора с застройщиком не будет лишним выяснить какой договор строительного подряда заключен для строительства жилого дома и ознакомиться с ним. По договору строительного подряда со строительной организацией застройщики часто обязуются предать подрядчику в счет оплаты выполненных строительных работ жилую площадь (квартиры) по окончании строительства. Важно определить, что Ваша будущая квартира не входит в число передаваемых подрядчику.

Аналогично, в случае, если застройщик заключил договоры инвестирования (долевого участия) в строительстве, следует убедиться, что предложенная Вам квартира не указана как подлежащая передаче другому инвестору.

Заключение договора с подрядчиком.

Подрядчику по договору строительного подряда с застройщиком или иному договору, например по договору простого товарищества (о совместной деятельности), предоставлено право привлечения денежных средств инвесторов для финансирования строительства ряда квартир. В данном случае, следует определить , что предлагаемая Вам квартира входит в число преданных подрядчику. Не будет лишним убедиться в наличии лицензии на право заниматься строительной деятельностью и проверить срок ее действия.

Заключение договора с инвестором.

К участию в строительстве жилого дома застройщик может привлекать других юридических лиц. Как правило, такие инвесторы привлекают к участию в строительстве ряда квартир физических лиц по договорам долевого участия. В данном случае также необходимо убедиться, что на основании договора с застройщиком организация-инвестор вправе привлекать соинвесторов для финансирования строительства конкретной квартиры.

Перед заключением договора следует проверить:

1. Наличие следующих документов

распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка для строительства;

инвестиционный договор с КУГИ о строительстве жилого дома;

договор аренды земельного участка;

в случае, если застройщиком является другое лицо, право участия в строительстве должно быть подтверждено договором между ними.

2. При рассмотрении вышеназванных документов требуется обратить внимание на:

сроки строительства, предусмотренные разрешительной документацией,.
на отсутствие ограничений в привлечении инвесторов (соинвесторов) по договорам Вашего контрагента с третьими лицами

В случае, если срок строительства объекта в соответствии с разрешительной документацией истек, должно быть издано соответствующее распоряжение, заключены дополнительные соглашения к договорам инвестиционному и аренды или заключены новые договоры ( в зависимости от ситуации, срока строительства, даты предоставления участка под застройку).
Текст договора должен содержать сведения о предмете договора и следующие обязательные условия.

Подробное описание объекта недвижимости - квартиры, с указанием строительного адреса жилого дома, на каком этаже находится, расположение в осях, ее условный номер.

Стоимость квартиры, согласованная на момент заключения договора.

График платежей с указанием конкретных сумм платежей.

Срок передачи инвестору квартиры по договору и срок окончания строительства жилого дома.

Требования к отделке, в случае предоставления квартиры по условиям договора без отделки: наличие дверей, рам, остекления, настил полов, наличие сантехники.

Условие о регистрации обременения - права требования в органе государственной регистрации прав на недвижимость.

Обязанность представить по окончании строительства в орган государственной регистрации прав на недвижимость необходимые документы для государственной регистрации права собственности инвестора.

Предусмотреть варианты расторжения инвестором договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора другой стороной.

Условие о выплате рыночной стоимости квартиры в случае расторжения договора.

Предусмотреть ответственность за нарушение сроков строительства и передачи квартиры инвестору.

Условие об обязанности устранить выявленные недоделки и недостатки в определенный сторонами (договором) срок.

При заключении договора необходимо убедиться в подписании договора уполномоченным лицом (руководителем или иным лицом по доверенности). В случае подписания договора по доверенности следует проверить правильно ли она оформлена.

II.

Поскольку договор о долевом участии в строительстве длящийся, и со дня подписания договора до момента передачи Вам квартиры в собственность проходит определенный период времени, в это отрезок времени Вам следует предпринять следующие действия:

В случае, если условиями договора предусмотрено внесение платежей по графику, следует следить за своевременностью платежей во избежание начисления штрафа (пеней) за просрочку платежей;

Зарегистрировать право требования по договору долевого участия в строительстве в Государственном учреждении юстиции “Городское бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере” (ГУЮ “ГБР”).

Интересоваться ходом строительства объекта, а в случае, если становиться очевидным, что срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи Вам квартиры в собственность будет нарушен и Вас это не устраивает, Вы вправе требовать изменения или расторжения договора в связи с существенным нарушением договора одной из сторон. Представляется целесообразным обратиться за объяснениями причин нарушения обязательств - нарушении сроков строительства.

Для регистрации права требования по договору долевого участия Вам следует обратиться в зал регистрации прав на объекты нового строительства в ГУЮ “ГБР” с заявлением о регистрации по предложенной форме. К заявлению прилагается:

оригинал договора о долевом участии в строительстве,

нотариальную копию договора (или второй экземпляр оригинала).

При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность.

Регистрация права требования может быть совершена только при наличии в ГУЮ “ГБР” необходимого пакета документов застройщика. Поэтому имеет смысл поинтересоваться в организации, заключившей с Вами договор, представлены ли необходимые документы в орган государственной регистрации прав на недвижимость. ГУЮ “ГБР” находится по адресу: СПб, Галерный пр, 3 (проезд до ст. Метро “Приморская”).

При постоянном контроле за ходом строительства Вам проще будет выявить недостатки при передаче квартиры по акту приема-передачи.

III.

По окончании строительства объекта в соответствии с условиями договора квартира должна быть передана инвестору по акту приема-передачи (передаточному акту или т.п.). Передача квартиры инвестору имеет для него важное значение, поскольку в акте оговаривается надлежащее состояние квартиры, удовлетворяющее требованиям сторон по договору, кроме того, именно с этим моментом, как правило, связан переход рисков от строительной организации к инвестору.

При приемке квартиры по акту необходимо обратить особое внимание на:

Состояние передаваемой квартиры,
Качество выполненных в ней работ и соответствие требованиям, предусмотренным договором,
Указать на выявленные недостатки в акте устранения недоделок или ином соглашении сторон об устранении недоделок в определенный срок.

Акт приема-передачи может быть подписан Вами в случае, если квартира удовлетворяет всем требованиям и Вами не выявлены недоделки или недостатки передаваемой квартиры. В случае выявления каких-либо недостатков или несоответствия предусмотренным договором, строительными правилами и нормами требованиям ( в т.ч. в отношении отделки, наличия частей, сантехнического и иного оборудования) следует указать на выявленные недостатки и заключить соглашение, подписать акт об устранении недостатков или любой иной документ между сторонами договора о долевом участии в строительстве с указанием конкретных недостатков и сроков их устранения. После устранения выявленных недостатков Вы принимаете квартиру по акту приема-передачи.

IV.

В соответствии с действующим законодательством право собственности на квартиру возникает с момента государственной регистрации. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости в Санкт-Петербурге возложена на ГУЮ “ГБР”( CПб, Галерный пр,3). Для регистрации права собственности инвестор вправе обратиться самостоятельно или поручить регистрацию другому лицу по нотариально заверенной доверенности.

Для регистрации права собственности Вам следует обратиться в зал регистрации прав на объекты нового строительства ГУЮ “ГБР” с заявлением о регистрации по предложенной форме. К заявлению прилагаются:

оригинал договора о долевом участии в строительстве и нотариальную копию договора,
акт приема-передачи квартиры и его нотариальная копия,
документ об отсутствии задолженности по договору или платежные квитанции и их копии, заверенные получателем.

При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность.

При этом следует учитывать обязанность стороны по договору представить в регистрирующий орган все необходимые документы. В случае, если одним из участников строительства не представлены необходимые для государственной регистрации прав на недвижимость документы, в регистрации может быть отказано. Необходимый пакет документов может быть определен в зависимости от состава лиц, принимающих участие в строительстве объекта. При этом, обязательным условием является представление в ГУЮ “ГБР” необходимых документов от застройщика.

В результате государственной регистрации права собственности Вам выдается правоустанавливающий документ - оригинал договора о долевом участии в строительстве и свидетельство о государственной регистрации права собственности, прошнурованные и скрепленные печатью ГУЮ “ГБР”. Нарушать целостность данного документа (расшивать) нельзя.

Долевое строительство: с чем и почем услуги юридических фирм.

Интерес покупателей к приобретению квартир в строящихся домах не снижается со временем, а проблемы участия в долевом строительстве жилья заставляют граждан обращаться к юристам за консультациями по этому вопросу. Учитывая интерес населения к услугам по сопровождению сделок с недвижимостью, юридические фирмы стали предлагать такое сопровождение.

Какие же услуги могут оказать юридические фирмы на рынке недвижимости при покупке жилья в строящихся домах? Перечень таких услуг содержит:

- консультации по долевому строительству,

- анализ договора долевого участия в письменном виде,

- устный анализ договора долевого участия в строительстве,

- выезд в строительную организацию для экспертизы документов, на основании которых ведется строительство жилого дома,

- полное сопровождение сделки по долевому участию в строительстве,

составление документов, связанных с участием в долевом строительстве жилья.

На что обращать внимание при выборе юридической фирмы.

1. Специализация юриста.

В Ваших интересах будет осведомиться, насколько юрист специализируется в области сделок с недвижимостью, иначе Вам может оказывать специалист широкого профиля, который кроме Вашего сопровождения будет вести и уголовное, пенсионное и бог знает весть какие дела еще ведет. Понятно, что во втором случае юрист скорее всего не глубоко знает тему по недвижимости, что отразится на некачественной услуге.

2. Что можно ожидать от той или иной услуги

На консультации Вы сможете получить ответы на все интересующие Вас вопросы, связанные с долевым участием в строительстве, регистрацией прав на объект недвижимости.

При письменном анализе в течение 1-го или 2-х дней юрист проведет правовую экспертизу договора и представит Вам в письменном виде рекомендации, содержащие сведения о последствиях действия условий представленного договора, об изменении или внесении новых условий договора, необходимых для защиты Ваших интересов, а также рекомендации для заключения сделки.

При устном анализе договора юрист внимательно вместе с Вами ознакомиться с условиями договора, предупредит о последствиях их действия, предложит как следует их изменить в Ваших интересах. В этом случае Вы сможете сделать необходимые записи самостоятельно.

Во время выезда к застройщику или в фирму, предлагающую Вам жилье, юрист проанализирует все представленные документы по строящемуся объекту. Уместно будет с Вашей стороны предварительно предупредить о том, какие документы необходимо подготовить для ознакомления. Выезд в организацию, строящую для Вас жилье, может быть проведен и после заключения договора о долевом участии в строительстве. Например, для внесения изменений в договор, вручения претензии или проведения переговоров по этим и иным вопросам. Возможно, Вам потребуется выезд юриста для принятия квартиры по акту приема-передачи, особенно в случае недобросовестного строительства, чтобы оговорить порядок и сроки устранения выявленных недостатков.

В течение срока действия договора может возникнуть необходимость составления документов, таких как дополнительное соглашение к договору, протокол об устранении выявленных недостатков, писем о надлежащем исполнении обязательств, если возникает сомнение в своевременном и качественном строительстве объекта и пр.

3. Полнота услуг.

К сожалению, далеко не все юридические фирмы предоставляют широкий перечень услуг по полному сопровождению сделок с недвижимостью. В то время как консультации по долевому участию в строительстве жилья, как правило, вопросов не вызывают, то при ознакомлении с содержанием прочих услуг в этой сфере может появиться недоумение, а в ряде случаев и неуверенность в успешном завершении сделки. Подавляющее большинство фирм включает в полное сопровождение сделки проверку разрешительной документации на строительство и правовую экспертизу договора о долевом участии в строительстве жилья. На вопрос об оказании услуг в течение срока действия договора поясняют, что после такой проверки услуги юриста не потребуются, а услуги по регистрации права собственности и, при желании, права требования, оказываются и оплачиваются отдельно.

Вот и получается, что в большинстве случаев такое сопровождение является далеко не полным и оказывается на стадии заключения договора. Есть фирмы, предлагающие полное сопровождение долевого участия в строительстве только до заключения договора о долевом участии в строительстве. Стоимость таких “неполных” услуг 100-300 долларов США. Например, сопровождение сделки по долевому участию в строительстве за 100 долларов США включает проверку документации по строительству объекта на стадии заключения договора и оказывается единовременно. Работа с договором по его анализу и изменению в данном случае является отдельной услугой и предусматривает отдельную оплату.

4. Цены

При оказании наиболее полного перечня юридических услуг по сопровождению сделок с недвижимостью их стоимость составляет:

консультация – 50-80 руб. в течение 30 мин,

письменный анализ договора – от 750 до 950 руб,

устный анализ – 300-400 руб,

выезд в строительную или иную организацию – 500 - 700 руб,

составление документов – от 300 до 1500 руб,

полное сопровождение сделки – от 4000 руб.

Не смотря на наименование той или иной услуги, ее содержание Вы сможете оценить только при выяснении всех имеющих для Вас значение вопросов и задать их необходимо пред тем, как получить услугу.